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地价监测

经过一年多的严格调控后,一二线房价快速上涨已得到抑制,房价趋于平稳

 经过一年多的严格调控后,一二线房价快速上涨已得到抑制,房价趋于平稳。这种情况下,市场与房企对于未来房价上涨预期普遍偏低,房企高价拿地的积极性下降,土地市场明显降温。

 
近日,多家机构发布了8月土地市场相关数据。易居研究院数据显示,8月,40个典型城市土地成交溢价率17.3%,这一数字创下39个月来的新低,与去年同期相比下降20.9个百分点。
中国指数研究院数据显示,8月,全国300个城市共成交土地面积7322万平方米,同比微增1%。土地出让金总额则为3516亿元,同比小幅增加4%,数据涨幅收窄明显。
 
8月份全国土地市场成交面积整体平稳。一线城市成交面积环比增长18.7%,同比下降25.8%;二线城市环比增长38.3%,同比增长39%;三线城市土地成交面积环比下降24.3%,同比上涨63.1%。
 
一线城市8月份土地成交建筑面积为242.8万平方米,环比增长18.7%,同比下降25.8%;成交均价为14422元/平方米,环比上涨12%,同比下降2.5%。一线城市的土地成交均价自2017年6月左右开始震荡下跌,今年6月份以来有所反弹,8月份反弹幅度较大主要是广州出让的几幅较优质宅地成交均价较高,但是溢价率均不高,最高溢价率仅11%。土地成交建筑面积自2017年年末也连续萎缩,预计到年底一线城市的土地成交面积及均价仍有下降空间。
 
二线城市土地成交建筑面积为3444万平方米,环比增长38.3%,同比增长39%;成交均价为4713元/平方米,环比下降4.4%,同比下降12.5%。二线城市的土地成交面积自2017年12月以来开始震荡下跌,8月增长较多主要是由于重庆、武汉、南昌等中西部二线城市成交面积增幅较大,和供地节奏有关。土地均价自2017年9月达到5825.6元/平米的历史高点之后便进入了下行通道,5月份虽有所抬头,但仍处于下行通道,8月份再次转跌。预计到年底二线城市的土地成交均价和成交面积将逐渐降温。
 
三线城市土地成交建筑面积为1064万平方米,环比下降24.3%,同比上涨63.1%;成交均价为2302元/平方米,环比上涨8%,同比上涨16.2%,创历史新高,三线城市土地市场依然较为火热。随着政策的变化和购买力的透支,易居研究院预计到明年三线城市的土地成交均价和成交面积将呈现降温态势。
 
总结:土地市场区域分化明显。虽然市场整体趋冷,但从区域来看,一些热点城市开始退烧,另一些热点三四线城市,则在城市提速发展、资本转移及房企积极进入的推动下,土地市场出现回暖。
 
尽管在政策限制下,一二线城市等地的土地溢价率相对过去较低,但在政府加大土地供应的背景下,一些非核心区域的土地成交量上涨,“量升价稳”形势明显。
 
土地市场整体降温趋势不变
 
8月份整个土地市场呈现降温态势,目前一线城市以及部分热点的二线城市均出台了较为严厉的调控措施,在部分城市供地量增加的情况下,成交面积有所上涨,但总体成交均价和溢价率维持在较低水平。三线城市的土地成交面积虽然出现了较大的环比下滑,但是成交均价创新高,依然较为火热。
 
在今年7月中央政治局会议上,六个稳为下半年经济工作指明了方向。“稳”字当头,在房地产市场上便体现为“稳地价、稳房价、稳预期”,在“遏制热点城市房价过快上涨”到“坚决遏制房价上涨”的政治定调下,房价上涨空间被严格把控,部分热点城市调控政策还有升级的空间,房地产市场长效机制正在形成。
 
而在地价方面,在一二线城市加大土地供应的背景下,“量升价稳”将是今年的土地市场的总体趋势。不过相比历年,今年土地溢价率下降明显,多项指标涨幅收窄,土地市场趋于理性健康。同时,银保监会会议指出进一步完善差别化房地产信贷政策,坚决遏制房地产泡沫化。在调控趋严和金融环境逐渐趋紧的背景下,房企的资金压力将逐渐加剧,预计全国的土地市场仍会逐渐降温。